Nicht jeder Beschluss einer Eigentümerversammlung hält einer rechtlichen Überprüfung stand. Wer Fehler feststellt, hat grundsätzlich zwei Wege: die Anfechtungsklage gegen einen wirksamen, aber fehlerhaften Beschluss und die Nichtigkeitsklage gegen einen Beschluss, dem von Anfang an die Grundlage fehlt. Beide Klagearten sind in § 44 WEG geregelt – und beide haben seit der WEG-Reform 2020 einen anderen Beklagten als früher: nicht mehr die übrigen Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst.
Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage – der Unterschied zählt
Die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG richtet sich gegen Beschlüsse, die zwar formal zustande gekommen sind, aber gegen Gesetz oder Vereinbarung verstoßen – etwa fehlerhafte Kostenverteilung, unzureichende Ladung oder Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Wird sie nicht fristgerecht erhoben, gilt der Beschluss als bestandskräftig.
Die Nichtigkeitsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG betrifft dagegen Beschlüsse, denen die Beschlusskompetenz fehlt oder die gegen zwingendes Recht verstoßen – etwa der Versuch, per Mehrheitsbeschluss in das Sondereigentum einzugreifen. Ein solcher Beschluss ist von Anfang an unwirksam und kann jederzeit angegriffen werden. Sicherheitshalber wird in der Praxis häufig hilfsweise Anfechtungsklage erhoben, falls das Gericht die Nichtigkeit verneint.
Fristen: einen Monat klagen, zwei Monate begründen
Für die Anfechtungsklage gelten strikte Ausschlussfristen (§ 45 WEG):
- Klagefrist: ein Monat ab Beschlussfassung (Datum der Versammlung),
- Begründungsfrist: zwei Monate ab Beschlussfassung.
Beide Fristen sind materielle Ausschlussfristen. Wird die Monatsfrist versäumt, ist die Klage in aller Regel abzuweisen – selbst wenn der Beschluss inhaltlich rechtswidrig war. Eine Wiedereinsetzung ist nur in engen Ausnahmefällen möglich. Für die Nichtigkeitsfeststellungsklage gilt diese Frist zwar nicht, praktisch sollten Eigentümer aber ebenfalls zügig handeln, um Vertrauensschutz und faktische Umsetzung zu vermeiden.
Richtiger Beklagter, richtiges Gericht, richtige Zustellung
Seit der Reform ist klar: Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG). Der klagende Eigentümer klagt also gegen die Gemeinschaft, deren Mitglied er selbst ist – die Zustellung erfolgt an den Verwalter als Vertretungsorgan. Ist der Verwalter selbst Gegenstand des angefochtenen Beschlusses (z. B. Entlastung, Abberufung), kann nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG eine Vertretung durch den Verwaltungsbeirat oder einen bestellten Vertreter erforderlich sein.
Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4, § 23 Nr. 2c GVG). Der BGH hat in mehreren Entscheidungen 2023/2024 bestätigt, dass die Anforderungen an Klagebegründung und Substantiierung ernst zu nehmen sind – pauschale Rügen genügen nicht.
Typische Fehler in der Praxis
- Klage gegen die „übrigen Eigentümer“ statt gegen die Gemeinschaft,
- Fristversäumnis, weil auf die Zustellung des Protokolls gewartet wird (maßgeblich ist die Beschlussfassung, nicht das Protokoll),
- fehlende Begründung innerhalb der Zwei-Monats-Frist,
- Verwechslung von Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen.
Vor einer Klage empfiehlt sich der Blick in die Beschlusssammlung und in das Protokoll – sowie eine kurze anwaltliche Ersteinschätzung.
Die Beschlussklage ist kein Mittel, um jede unbequeme Mehrheitsentscheidung zu blockieren, sondern ein wichtiges Korrektiv gegen echte Rechtsverstöße. In der Praxis scheitern viele Verfahren nicht an der Sache, sondern an Fristen und formalen Fehlern.
Unsere Empfehlung: Prüfen Sie strittige Beschlüsse sofort nach der Versammlung und holen Sie innerhalb der Monatsfrist anwaltlichen Rat ein – Wartezeit ist der häufigste Grund für verlorene Prozesse.
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